Maison neuve : qui fait quoi, et dans quel ordre ?

Construire une maison neuve, c'est un permis de construire — mais pas seulement. Deux professionnels bien distincts interviennent sur le dossier, et beaucoup de porteurs de projet s'y perdent : qui dessine les plans, qui s'occupe de la RE2020, et dans quel ordre tout cela doit s'enchaîner ? Voici les réponses, sans jargon.

Deux missions, deux métiers

Sur un dossier de maison neuve, il faut retenir deux rôles bien séparés :

• Le dessinateur (nous) : il conçoit les plans réglementaires (masse, coupe, façades), rédige la notice, prépare les insertions 3D, monte le CERFA, dépose le dossier en mairie et suit l'instruction jusqu'à la décision.
• Le bureau d'études thermique (BET) : il calcule la performance énergétique du projet au titre de la RE2020 et produit l'attestation à joindre au permis, puis l'étude complète à l'achèvement des travaux.

Chacun a sa responsabilité propre. Le dessinateur ne fait pas de calcul thermique ; le bureau d'études ne dessine pas de plans de permis. Le dossier a besoin des deux, mais pas en même temps. C'est justement là que se situe la confusion la plus fréquente : beaucoup de porteurs de projet pensent devoir contacter un bureau d'études en tout premier, avant même d'avoir une esquisse. En réalité, c'est l'inverse — le bureau d'études a besoin de plans à peu près stables pour pouvoir calculer quoi que ce soit.

À noter aussi : sur une maison neuve, le maître d'ouvrage reste le client (vous), pas AKOM. Nous intervenons comme mandataire pour le dépôt du dossier, et l'étude thermique est commandée en votre nom, sous-traitée à un bureau d'études partenaire. Cela n'ajoute aucune démarche de votre côté : nous coordonnons.

Dans quel ordre ça se passe

1. Premier contact et faisabilité. On vérifie le PLU de la commune, les règles de hauteur, d'emprise, de recul, et on cadre le projet avec vous.
2. Plans du projet. Le dessinateur élabore l'implantation, les volumes et les façades — c'est cette étape qui fige les grandes lignes techniques (surface chauffée, orientation, mode de chauffage envisagé).
3. Étude thermique. Une fois les plans stabilisés, le bureau d'études calcule le Bbio (besoin bioclimatique) et le DH (confort d'été), et délivre l'attestation PCMI14 à joindre au dossier.
4. Dossier complet et dépôt. Le CERFA, les plans et l'attestation RE2020 sont assemblés et déposés en mairie.
5. Suivi d'instruction jusqu'à l'arrêté (2 à 3 mois pour une maison individuelle).
6. À l'achèvement des travaux, une étude RE2020 complète (les 6 indicateurs, dont l'empreinte carbone) est produite par un tiers qualifié pour clore le volet thermique du chantier.

Et si mon projet est déjà pensé pour être passif ou très performant ?

Rien ne change dans l'organisation : la conception thermique poussée (isolation renforcée, choix des systèmes, étanchéité à l'air) se travaille toujours en amont, en lien avec le bureau d'études, avant que les plans de permis soient figés. Le dossier d'urbanisme, lui, reste le même — c'est le niveau d'exigence de l'étude qui varie, pas le circuit. Concrètement, on échange davantage en phase esquisse sur l'orientation, les menuiseries et le mode de chauffage, pour que le projet parte sur de bonnes bases avant le calcul du Bbio.

Les erreurs les plus fréquentes

• Contacter le bureau d'études trop tôt, avant d'avoir des plans stables — les calculs devront être repris à chaque modification.
• Attendre le dernier moment pour lancer l'étude RE2020, ce qui retarde le dépôt du dossier de plusieurs semaines.
• Confondre l'attestation de dépôt (Bbio + confort d'été seulement) avec l'étude complète requise à l'achèvement des travaux (les 6 indicateurs, dont l'empreinte carbone) — ce sont deux prestations différentes, la seconde n'étant pas incluse dans la première.

Le budget de chaque prestation

Les deux budgets sont distincts et se cumulent pour une maison neuve. Ils sont annoncés clairement dès le devis, sans mauvaise surprise en cours de dossier.

Notre rôle

Chez AKOM Design, nous montons votre dossier de permis de construire de bout en bout — plans, notice, insertions 3D, dépôt, suivi — et nous coordonnons l'étude RE2020 avec un bureau d'études partenaire, au bon moment du projet. Vous avez un seul interlocuteur, un calendrier clair, et un prix fixe annoncé dès le départ.

Pour aller plus loin

• Permis de construire pour une maison individuelle
• RE2020 : ce qui change pour votre maison neuve
• Maison passive : le parcours et le rôle de chacun
• Combien coûte un permis de construire en 2026 ?
• Permis et déclaration préalable à Reims et dans la Marne

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